Immobilien tokenisieren und Steuer: Welche Struktur welche Steuerlast auslöst
Die Tokenisierung einer Immobilie löst für sich genommen keine Steuer aus. Steuerlich entscheidend ist nicht die Blockchain, sondern was der Token rechtlich verbrieft: eine Forderung, ein Genussrecht oder einen Gesellschaftsanteil. Aus dieser einen Weichenstellung folgt alles Weitere – ob Grunderwerbsteuer entsteht, wie Ihre Investoren besteuert werden und ob Sie Ihre gewerbesteuerliche Kürzung behalten.
Genau an dieser Stelle geht im Netz einiges durcheinander. Manche Quellen versprechen Steuerfreiheit nach einem Jahr, andere nach zehn. Beide Aussagen beruhen auf Vorschriften, die auf tokenisierte Immobilien in aller Regel nicht anwendbar sind. Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage nach den Strukturvarianten – nicht nach Schlagworten.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Tokenisierte Immobilien werden in Deutschland regelmäßig als Wertpapier besteuert. Gewinne unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag, also rund 26,375 % – unabhängig von der Haltedauer. Die 10-Jahres-Frist des § 23 EStG greift nur bei unmittelbarem Grundstückseigentum.
- Grunderwerbsteuer entsteht nicht automatisch. Bei schuldrechtlichen Strukturen bleibt das Eigentum unverändert. Bei tokenisierten Gesellschaftsanteilen greift sie, sobald innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 % der Anteile übergehen (§ 1 GrEStG). Der Steuersatz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.
- MiCA ist hier meist nicht der richtige Rechtsrahmen. Security Token sind Finanzinstrumente im Sinne der MiFID II und nach Art. 2 Abs. 4 lit. a MiCAR vom Anwendungsbereich der Verordnung ausgenommen. Maßgeblich sind eWpG, Prospekt- und Marktmissbrauchsrecht.
- Seit dem BMF-Schreiben vom 6. März 2025 gelten verschärfte Aufzeichnungs- und Mitwirkungspflichten für Kryptowerte; das Schreiben ersetzt die Fassung vom 10. Mai 2022. Wallet-Adressen allein genügen als Nachweis nicht.
- Aus über 50 begleiteten Tokenisierungsprojekten und mehr als 10 Jahren Praxis zieht unser Team eine Regel: Die steuerliche Struktur muss vor dem Token-Design feststehen. Umgekehrt wird es teuer.
Löst die Tokenisierung einer Immobilie überhaupt einen steuerbaren Vorgang aus?
Nein – jedenfalls nicht durch den technischen Vorgang selbst. Die Ausgabe von Token ist steuerlich kein eigenständiger Tatbestand; besteuert wird das zugrunde liegende Rechtsgeschäft, das die Token abbilden.
Tokenisierung bezeichnet die Abbildung eines Rechts auf einer Blockchain, sodass es digital übertragen und gehalten werden kann. Das Recht selbst entsteht nicht durch die Technik. Wer eine Anleihe begibt und diese als Token ausgibt, hat eine Anleihe begeben – die Blockchain ersetzt hier das Wertpapierregister, nicht das Zivilrecht.
Der entscheidende Punkt: Was verbrieft der Token?
Drei Grundtypen kommen bei Immobilienprojekten praktisch vor. Ein schuldrechtlicher Token verbrieft eine Forderung gegen den Emittenten, typischerweise eine Inhaberschuldverschreibung nach § 793 BGB. Ein Genussrecht oder partiarisches Darlehen koppelt die Vergütung an den Erfolg, ohne Gesellschafterstellung zu vermitteln. Ein Eigenkapital-Token bildet einen Anteil an der grundbesitzenden Gesellschaft ab.
Nur im dritten Fall bewegt sich überhaupt etwas an der Beteiligung an der Immobilie. In den ersten beiden Fällen bleibt das Objekt unverändert im Eigentum der Gesellschaft, und der Grundbuchstand wird nicht berührt.
Warum „Tokenisierung“ allein keine steuerliche Kategorie ist
Das deutsche Steuerrecht kennt keinen Tatbestand „Tokenisierung“. Es kennt Einkünfte aus Kapitalvermögen, aus Vermietung und Verpachtung, aus Gewerbebetrieb sowie private Veräußerungsgeschäfte. Ein Token wird einer dieser Kategorien zugeordnet – über sein rechtliches Substrat.
Diese Einordnung ist auch der Grund, warum pauschale Aussagen zur Besteuerung „von Immobilien-Token“ in die Irre führen. Zwei Projekte mit identischer Immobilie und identischer Technik können vollständig unterschiedliche Steuerbilder erzeugen.
Die drei Strukturvarianten und ihre Steuerfolgen
Jede der drei Varianten führt zu einer anderen Besteuerung beim Anleger und zu einem anderen Risikoprofil beim Emittenten. Die folgende Übersicht fasst zusammen, was sich in der Praxis als belastbare Faustformel bewährt hat – die Einordnung im Einzelfall bleibt Sache Ihres steuerlichen Beraters.
| A – Tokenisierte Anleihe (Inhaberschuldverschreibung, Kryptowertpapier nach eWpG) | Forderung gegen den Emittenten | Zinsen und Veräußerungsgewinne als Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG), Abgeltungsteuer | grundsätzlich nein | keiner |
| B – Genussrecht / partiarisches Darlehen | schuldrechtlicher Anspruch mit Erfolgsbeteiligung | je nach Ausgestaltung Kapitalvermögen; Abgrenzung eigen-/fremdkapitalähnlich entscheidend | grundsätzlich nein | keiner |
| C – Eigenkapital-Token (Anteil an der grundbesitzenden Gesellschaft) | Gesellschaftsanteil | je nach Rechtsform: Kapitalvermögen oder anteilige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | ja – 90-%-Schwelle nach § 1 GrEStG | vollständig |
Variante A ist steuerlich am wenigsten eingriffsintensiv und deshalb der häufigste Weg bei Bestandshaltern. Variante C bietet Investoren die stärkere Position, verlangt aber ein Beteiligungsmanagement, das über die gesamte Laufzeit funktionieren muss.
Variante A – Tokenisierte Anleihe
Der Emittent nimmt Fremdkapital auf, die Immobilie dient als wirtschaftliche Grundlage oder Sicherheit. Zinszahlungen sind beim Emittenten Betriebsausgaben, beim Anleger Einkünfte aus Kapitalvermögen. Ein Kryptowertpapier nach dem Gesetz über elektronische Wertpapiere (eWpG) ist dabei kein Behelfskonstrukt, sondern ein vollwertiges Wertpapier deutschen Rechts; die Führung des Kryptowertpapierregisters steht unter Aufsicht der BaFin.
Variante B – Genussrecht und partiarisches Darlehen
Hier entscheidet die konkrete Ausgestaltung über die steuerliche Behandlung – insbesondere, ob eine Verlustbeteiligung und eine Nachrangigkeit vereinbart sind. Die Grenze zwischen eigenkapital- und fremdkapitalähnlichem Genussrecht ist fließend und hat erhebliche Folgen für den Betriebsausgabenabzug beim Emittenten. Diese Variante verlangt die sorgfältigste Vertragsgestaltung der drei.
Variante C – Tokenisierte Gesellschaftsanteile
Rechtsformfragen begrenzen hier die Technik. Die Abtretung von GmbH-Anteilen bedarf nach § 15 GmbHG der notariellen Form – ein freier Token-Transfer scheidet damit aus. Praktikabel sind je nach Vorhaben die elektronische Aktie nach eWpG oder Kommanditbeteiligungen mit registerbasierter Übertragung.
Grunderwerbsteuer: die teuerste Frage – und die 90-Prozent-Schwelle
Grunderwerbsteuer entsteht bei Token-Strukturen nur dann, wenn Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft übergehen. Der Schwellenwert liegt seit dem 1. Juli 2021 bei 90 % innerhalb von zehn Jahren; zuvor galten 95 % innerhalb von fünf Jahren.
Bei einem Objekt mit einem Wert von zehn Millionen Euro und einem Steuersatz von 6,5 % geht es um 650.000 Euro. Diese Summe entsteht nicht durch eine bewusste Transaktion, sondern durch das Überschreiten einer Schwelle – gegebenenfalls Jahre nach der Emission.
Wann Grunderwerbsteuer bei Token-Strukturen entsteht
Erfasst sind unter anderem der Wechsel im Gesellschafterbestand von Personengesellschaften (§ 1 Abs. 2a GrEStG) und von Kapitalgesellschaften (§ 1 Abs. 2b GrEStG) sowie die Vereinigung von mindestens 90 % der Anteile in einer Hand (§ 1 Abs. 3 GrEStG). Für schuldrechtliche Token nach Variante A und B ist keiner dieser Tatbestände einschlägig, weil kein Anteil übergeht.
Das Sekundärmarkt-Problem: wie 90 Prozent unbemerkt gerissen werden
Genau hier liegt der blinde Fleck vieler Konzepte. Der Reiz der Tokenisierung ist die leichte Übertragbarkeit – und die ist bei Eigenkapital-Token das Risiko. Werden Anteile über einen Sekundärmarkt gehandelt, kumulieren die Übertragungen über zehn Jahre. Niemand am Handelsplatz prüft, ob mit dem nächsten Transfer die Schwelle fällt.
Ein zusätzliches Detail: Auch mittelbare Anteilsverschiebungen zählen. Wenn ein Token-Investor selbst eine Gesellschaft ist, deren Gesellschafter wechseln, kann das durchschlagen.
Transferbeschränkungen im Smart Contract als Kontrollinstrument
Die steuerliche Grenze kann Ihr Steuerberater definieren. Durchsetzen kann sie nur der Code. Ein Token-Standard ohne Transferkontrolle macht jede Struktur unhaltbar, die auf Beteiligungsquoten angewiesen ist – deshalb ist die Wahl des Standards bei Immobilienprojekten eine steuerliche Entscheidung und keine technische. In der Umsetzung arbeiten wir mit fünf Mechanismen, die sich in regulierten Projekten bewährt haben:
- Whitelisting: Nur verifizierte, per KYC geprüfte Wallets können Token empfangen; nicht freigegebene Transfers scheitern auf Protokollebene.
- Harte Haltegrenzen pro Wallet: Der Smart Contract lehnt Transfers ab, die eine definierte Beteiligungsquote überschreiten würden.
- Kumulierte Transferzähler: Übertragungen werden über einen rollierenden Zeitraum gezählt, sodass die Annäherung an die 90-%-Marke sichtbar wird, bevor sie erreicht ist.
- Ankergesellschafter-Sperre: Die Beteiligung eines dauerhaft investierten Gesellschafters wird technisch nicht transferierbar hinterlegt.
- On-Chain-Cap-Table: Der Gesellschafterbestand ist jederzeit prüfbar und lässt sich stichtagsbezogen für das Finanzamt exportieren.
Umsetzbar ist das mit permissioned Standards wie ERC-3643, der Identitäts- und Transferregeln direkt im Token verankert; ein klassischer ERC-20 leistet das nicht. Für Projekte auf anderen Chains lassen sich vergleichbare Regelwerke mit BEP-20-Erweiterungen oder auf Solana mit SPL-Token und ergänzender Programmlogik abbilden. Vor dem Mainnet-Deployment lassen wir die Verträge grundsätzlich über unsere Auditpartner prüfen – ein Fehler in dieser Logik ist nach der Emission praktisch nicht mehr korrigierbar.
„Bei Immobilienprojekten schreiben wir keine Zeile Code, bevor die steuerliche Struktur steht. Der Token ist die Abbildung einer Entscheidung – wer ihn zuerst baut, hat die Entscheidung dem Zufall überlassen.“ — Dimitri Haußmann, Gründer & Geschäftsführer Token Ersteller [Formulierungsvorschlag – vor Veröffentlichung durch Dimitri freigeben oder durch Pool-Zitat ersetzen]
Praxisbeispiel: Ein Bestandshalter mit einem Wohnportfolio im DACH-Raum wollte Kapital für die Sanierung aufnehmen und Investoren beteiligen. Der erste Entwurf sah tokenisierte Gesellschaftsanteile vor. In der Strukturierung zeigte sich, dass der gewünschte freie Handel die grunderwerbsteuerlichen Schwellen über die Laufzeit unkontrollierbar gemacht hätte. Umgesetzt wurde stattdessen eine tokenisierte Inhaberschuldverschreibung als Kryptowertpapier nach eWpG, mit permissioned Transferlogik und Investoren-Dashboard inklusive KYC. Ergebnis: Kapitalaufnahme ohne Bewegung an der Gesellschafterstruktur und ohne Berührung des § 1 GrEStG.
So werden Erträge und Veräußerungsgewinne beim Anleger besteuert
Bei Security Token, die ein Wertpapier verbriefen, greifen die Regeln für Einkünfte aus Kapitalvermögen: 25 % Abgeltungsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Die Haltedauer spielt dabei keine Rolle.
Laufende Erträge
Zinsen aus einer tokenisierten Anleihe und Ausschüttungen auf Genussrechte sind Einkünfte aus Kapitalvermögen nach § 20 EStG. Der Sparer-Pauschbetrag von 1.000 Euro für Einzelveranlagte und 2.000 Euro für zusammen veranlagte Ehegatten ist anwendbar.
Veräußerungsgewinne
Der Gewinn aus dem Verkauf eines solchen Tokens ist ebenfalls Kapitalertrag. Verluste unterliegen den besonderen Verrechnungsbeschränkungen des § 20 Abs. 6 EStG und können nicht mit anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden – ein Punkt, den Anleger regelmäßig übersehen.
Kein Freistellungsauftrag ohne inländische Zahlstelle
Ohne eine inländische auszahlende Stelle wird keine Kapitalertragsteuer einbehalten und keine Steuerbescheinigung ausgestellt. Die Erklärungspflicht liegt dann beim Anleger, und ein Freistellungsauftrag läuft ins Leere. Für Emittenten ist das ein Produktdesign-Thema: Ob eine Zahlstelle eingebunden wird, entscheidet mit darüber, wie aufwendig das Investment für Privatanleger in der Steuererklärung wird.
Der häufigste Irrtum: „nach zehn Jahren steuerfrei“
Diese Erwartung stammt aus dem Direkterwerb und lässt sich auf tokenisierte Immobilien in aller Regel nicht übertragen. § 23 EStG setzt für die zehnjährige Frist die Veräußerung eines Grundstücks oder eines grundstücksgleichen Rechts voraus – wer einen Token hält, der eine Forderung verbrieft, veräußert kein Grundstück.
Ebenso wenig trägt die Gegenthese, nach einem Jahr sei alles steuerfrei. Diese Jahresfrist betrifft „andere Wirtschaftsgüter“ und wird bei Kryptowerten wie Bitcoin diskutiert. Ein Token, der ein Wertpapier ist, fällt nicht darunter, sondern unter § 20 EStG.
Anders kann es bei vermögensverwaltenden Personengesellschaften liegen, bei denen die Beteiligten über § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO anteilig als Grundstückseigentümer behandelt werden. Ob eine tokenisierte Struktur diese Voraussetzungen erfüllt, ist eine Einzelfallfrage und kein Automatismus.
Sie prüfen gerade, welche Struktur für Ihr Objekt trägt? Wir stellen Ihnen die drei Varianten mit den jeweils berührten Normen als Übersicht zusammen – in einer Form, die Sie Ihrem Steuerberater direkt vorlegen können. Wir beraten nicht steuerlich. Wir sorgen dafür, dass die Technik die Struktur trägt, die Ihr Berater festlegt. → Struktur-Übersicht anfordern
Was Bestandshalter zusätzlich prüfen müssen
Neben Ertrag- und Grunderwerbsteuer gibt es drei Themen, die bei Bestandshaltern erhebliche Beträge bewegen und in der öffentlichen Diskussion um Tokenisierung fast nie vorkommen.
Erweiterte Gewerbesteuerkürzung
Grundstücksverwaltende Gesellschaften können nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG unter engen Voraussetzungen ihren Gewerbeertrag um den auf die Grundstücksverwaltung entfallenden Teil kürzen. Die Voraussetzung ist Ausschließlichkeit: Schon geringfügige schädliche Tätigkeiten können die Kürzung insgesamt entfallen lassen. Ob und wie eine Emissionstätigkeit hier hineinspielt, gehört vor der Strukturentscheidung geprüft – nicht danach.
Gewerblicher Grundstückshandel
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gerät in den Bereich des gewerblichen Grundstückshandels mit der Folge der Gewerbesteuerpflicht. Bei schuldrechtlichen Token-Strukturen wird kein Objekt veräußert. Bei Strukturen, die wirtschaftlich auf eine Übertragung von Bruchteilseigentum hinauslaufen, stellt sich die Frage sehr wohl.
Wann investmentsteuerliche Regeln greifen können
Sammelt ein Vehikel Kapital von einer Vielzahl von Anlegern und legt es nach einer festgelegten Strategie an, kann es als Investmentfonds im Sinne des Investmentsteuergesetzes einzuordnen sein. Die Folgen wären grundlegend andere – etwa Vorabpauschale und Teilfreistellung. Diese Abgrenzung ist bei tokenisierten Immobilienvehikeln nicht abschließend geklärt und gehört in jede seriöse Vorprüfung.
Wie die Kosten der Tokenisierung steuerlich behandelt werden
Die Aufwendungen für eine Emission sind nicht pauschal sofort abziehbare Betriebsausgaben. Je nach Art der Kosten und der gewählten Struktur kommt eine Verteilung über die Laufzeit oder eine Behandlung als Geldbeschaffungskosten in Betracht – das gehört bei der Budgetplanung mitgedacht.
In unseren Projekten setzt sich ein typisches Budget aus vier Blöcken zusammen: Konzeption 10.000 €, technische Umsetzung 15.000 € – zusammen 25.000 € Setup –, die rechtliche Strukturierung über unsere Partner ab 10.000 € je nach Jurisdiktion, sowie die laufende Wartung nach Vereinbarung. Damit liegt ein Gesamtbudget ab 35.000 €.
Für die steuerliche Behandlung ist die Aufteilung relevant: Rechtsberatung zur Emission, technische Entwicklung und Marketing werden nicht zwangsläufig gleich behandelt. Eine saubere Rechnungsstellung nach Leistungsblöcken erspart Ihrem Berater später Zuordnungsarbeit. Mehr zur Zusammensetzung finden Sie in unserer Übersicht zu den Kosten einer Tokenisierung.
Deutschland, Österreich, Schweiz: die Unterschiede
Das aktuelle BMF-Schreiben zur ertragsteuerrechtlichen Behandlung von Kryptowerten ersetzt die Fassung vom 10. Mai 2022 und verschärft die Aufzeichnungs-, Mitwirkungs- und Aufbewahrungspflichten deutlich. Für Emittenten heißt das: Die Nachweisführung ist Teil des Produkts, nicht ein nachgelagerter Verwaltungsakt.
Die Angabe von Wallet-Adressen genügt nicht. Verlangt werden Transaktionsübersichten oder Steuerreports, aus denen sich die Zurechnung nachvollziehen lässt; im Betriebsvermögen kommt die GoBD-konforme Buchführung hinzu. Praktisch bedeutet das, dass ein Investoren-Dashboard nicht nur Bestände anzeigen, sondern stichtagsbezogene, exportierbare Auswertungen liefern sollte. Wer das erst nach der Emission nachrüstet, rekonstruiert Daten, die auf der Chain zwar vorhanden, aber nicht auswertbar aufbereitet sind.
| Deutschland | Kapitalvermögen, 25 % zzgl. Soli | Kapitalvermögen, 25 % zzgl. Soli | nein | § 23 EStG greift nur bei Grundstückseigentum |
| Österreich | je nach Ausgestaltung Kapitalvermögen | Asset Token fallen nicht unter das Kryptowährungsregime des § 27b EStG, sondern unter | ja, ein Jahr | Abweichende Systematik gegenüber Kryptowährungen |
| Spekulationseinkünfte nach § 31 EStG | ||||
| Schweiz | Einkommenssteuer auf Erträge | Kapitalgewinne im Privatvermögen grundsätzlich steuerfrei | nein | Vermögenssteuer auf den Bestand; Verrechnungssteuer auf Zinsen beachten |
Die österreichische Sonderstellung ist der Punkt, an dem in der Praxis die meisten Missverständnisse entstehen. Wer dort mit dem für Kryptowährungen geltenden Regime argumentiert, argumentiert an der Rechtslage vorbei.
Dokumentationspflichten seit dem BMF-Schreiben vom 6. März 2025
Die drei DACH-Länder behandeln tokenisierte Vermögenswerte unterschiedlich – wer Investoren länderübergreifend anspricht, sollte das im Vertriebsmaterial berücksichtigen. Besonders Österreich weicht deutlicher ab, als viele erwarten.
Die österreichische Sonderstellung ist der Punkt, an dem in der Praxis die meisten Missverständnisse entstehen. Wer dort mit dem für Kryptowährungen geltenden Regime argumentiert, argumentiert an der Rechtslage vorbei.
Fazit
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FAQ
Ich besitze ein Mehrfamilienhaus in einer GmbH und will es tokenisieren – welche Steuern löse ich damit aus?
Das hängt davon ab, ob Sie Fremdkapital aufnehmen oder Gesellschaftsanteile abgeben. Bei einer tokenisierten Anleihe bleibt das Eigentum unverändert, es entsteht keine Grunderwerbsteuer, und die Zinsen sind bei Ihnen Betriebsausgaben. Geben Sie Anteile an der grundbesitzenden GmbH ab, greift die 90-%-Schwelle des § 1 GrEStG, und die notarielle Form nach § 15 GmbHG steht einem freien Token-Transfer entgegen.
Sind Gewinne aus tokenisierten Immobilien nach zehn Jahren steuerfrei?
In der Regel nein. Die zehnjährige Frist des § 23 EStG setzt Eigentum am Grundstück voraus; wer einen Token hält, der ein Wertpapier verbrieft, unterliegt der Abgeltungsteuer von 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag – unabhängig von der Haltedauer.
Was ist steuerlich günstiger: eine tokenisierte Anleihe oder tokenisierte Gesellschaftsanteile?
Pauschal lässt sich das nicht beantworten, weil beide Wege unterschiedliche Ziele bedienen. Die Anleihe ist steuerlich eingriffsärmer und berührt weder Grunderwerbsteuer noch Gesellschafterstruktur. Eigenkapital-Token vermitteln Investoren eine stärkere Stellung, verlangen aber ein dauerhaftes Beteiligungsmanagement über die Zehnjahresfristen des Grunderwerbsteuerrechts hinweg.
Muss ich Erträge aus Immobilien-Token selbst in der Steuererklärung angeben?
Meist ja. Fehlt eine inländische Zahlstelle, wird keine Kapitalertragsteuer einbehalten und keine Steuerbescheinigung ausgestellt – die Erklärungspflicht liegt dann bei Ihnen, und ein Freistellungsauftrag greift nicht.
Gilt MiCA für tokenisierte Immobilien?
In der Regel nicht. Security Token, die als Finanzinstrumente im Sinne der MiFID II qualifizieren, sind nach Art. 2 Abs. 4 lit. a MiCAR vom Anwendungsbereich ausgenommen; einschlägig sind stattdessen eWpG, Prospektrecht und Marktmissbrauchsrecht. Mehr dazu in unserem Beitrag zu MiCA und Security Token.
